新政辦發(fā)﹝2020﹞68號
伊犁哈薩克自治州，各州、市、縣（市）人民政府，各行政公署，自治區(qū)人民政府各部門、各直屬機構：
為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）,進一步完善我區(qū)建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，現(xiàn)結合實際，制定如下實施意見。
一、總體要求及目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹第三次中央新疆工作座談會議精神，完整準確貫徹落實新時代黨的治疆方略，牢牢扭住社會穩(wěn)定和長治久安總目標，認真貫徹落實自治區(qū)黨委九屆十次全會精神，堅持新發(fā)展理念，以供給側結構性改革為主線，按照“把握正確方向、規(guī)范市場運行、維護合法權益、提高服務效能”的基本原則，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，深入推進資源要素市場化配置，激發(fā)市場活力，提高節(jié)約集約用地水平，保障自治區(qū)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。
到2021年底，初步建立產(chǎn)權明晰、市場定價、信息聚集、交易安全、監(jiān)管有效的土地市場，市場規(guī)則健全完善，交易平臺基本形成，服務和監(jiān)管落實到位，市場秩序更加規(guī)范，制度性交易成本明顯降低，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。
二、加快交易市場建設
（一）建立土地二級市場“線上+線下”交易平臺。大力推進土地交易市場和信息系統(tǒng)建設，充分利用各地現(xiàn)有公共資源交易中心、土地交易機構、產(chǎn)權交易機構、不動產(chǎn)登記服務大廳等設置辦事窗口，接受土地二級市場交易委托，辦理交易服務事務。鼓勵依托不動產(chǎn)登記信息平臺、政務服務一體化平臺等多種途徑，按照國家統(tǒng)一標準規(guī)范，搭建土地二級市場“線上+線下”交易平臺，匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。2021年底前，各地(州、市)、縣（市）人民政府基本完成土地二級市場交易平臺建立。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府（行政公署）。配合單位：自治區(qū)財政廳、自然資源廳，自治區(qū)地方金融監(jiān)督管理局、政務服務和公共資源交易中心，國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局、中國人民銀行烏魯木齊中心支行、中國銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局）
（二）規(guī)范交易流程。2021年上半年建立形成“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易；達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣（市）人民政府可行使優(yōu)先購買權，交易完成后依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府（行政公署）。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、政務服務和公共資源交易中心）
（三）引導入市交易。大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”，積極推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”，精簡證明材料，壓縮辦理時間，提高辦事效率。積極提供法律、政策等咨詢服務，提供供需信息、中介服務等信息服務，公開稅費標準，提高服務質(zhì)量和服務水平。鼓勵將存量低效利用土地納入土地二級市場交易平臺進行公開交易，通過分割轉(zhuǎn)讓等方式發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。積極引導市場主體入市交易，遏制“隱形交易”，倡導公開市場交易。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府（行政公署）。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、政務服務和公共資源交易中心，國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局）
三、健全市場交易規(guī)則
（一）適用范圍。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。
各級政府要加大對黨政機關、國有企事業(yè)單位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，將公開司法處置的土地納入土地二級市場交易，國有產(chǎn)權中的建設用地使用權交易沒有強制規(guī)定的、黨政機關或國有企事業(yè)單位建設用地使用權也應通過土地二級市場公開轉(zhuǎn)讓。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)高級人民法院，自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳，自治區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會）
（二）建設用地使用權轉(zhuǎn)讓
1.轉(zhuǎn)讓形式。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉(zhuǎn)移。土地招標拍賣掛牌競買時已明確成立新公司開發(fā)，成交后按約定與新公司簽訂土地出讓合同的不視為轉(zhuǎn)讓。
2.劃撥建設用地使用權轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)市、縣（市）人民政府依法批準，可保留原劃撥用地方式，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；受讓方申請有償使用的，補繳土地出讓收入后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間規(guī)劃前提下，市、縣（市）自然資源主管部門報同級人民政府批準出讓方案，在土地二級市場公開交易，與受讓人簽訂出讓合同，按規(guī)定繳納土地出讓收入后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
3.出讓建設用地使用權轉(zhuǎn)讓。在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應當充分保障交易自由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。
4.作價出資（入股）建設用地使用權轉(zhuǎn)讓。參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓有關規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。作價出資或入股土地使用權實行與出讓土地使用權同權同價管理制度。
5.分割轉(zhuǎn)讓。擬分割轉(zhuǎn)讓的建設用地應具備獨立的分宗條件，符合規(guī)劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和獨立使用功能。分割轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設施建設和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應在合同中明確有關權利和義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。
6.合并轉(zhuǎn)讓。多宗地合并涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，應當統(tǒng)一辦理為出讓。其中：劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓收入。涉及剩余出讓年限不一致的，可按照“等價值原則”重新確定剩余土地出讓年限，也可按較長年限補繳土地出讓收入后登記。應繳納的土地使用權出讓收入金額=擬轉(zhuǎn)讓時合并宗地擬定剩余年期出讓土地使用權市場價格-擬轉(zhuǎn)讓時各宗地實際剩余年期土地使用權市場價格（或劃撥土地使用權權益價格）之和。
7.稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策對土地二級市場的調(diào)節(jié)作用，地（州、市）、縣（市）人民政府可結合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、土地利用狀況和地價水平，在地方權限內(nèi)，探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，研究完善促進盤活存量用地的稅費制度，推進“以地控稅、以稅節(jié)地”，加強成效跟蹤，確保政策落實，促進土地節(jié)約集約利用。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳，國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局）
（三）建設用地使用權出租
1.出租條件。建設用地使用權可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地產(chǎn)涉及土地使用權出租的，應征得其他共有人書面同意。建設用地使用權出租時，其地上建筑物、附著物及在建工程同時出租。
2．劃撥建設用地使用權出租。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。應上繳的土地收益標準由市、縣（市）人民政府制定。實行出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租批準手續(xù)。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
3.有償方式建設用地使用權出租。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權，在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途的條件下，可進行出租或轉(zhuǎn)租，不需繳納租金土地收益。工業(yè)用地使用權出租后，在租賃土地上新建建筑物及附屬設施的，不再增收土地價款。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳）
（四）建設用地使用權抵押
1.抵押條件。依照債權平等、適度放寬的原則，自然人和企業(yè)均可作為抵押權人。依法取得的建設用地使用權，按照約定條件進行開發(fā)建設，并取得產(chǎn)權證書的，可設定抵押權。建設用地使用權設定抵押權時，其地上建筑物、附著物所有權及在建工程須同時抵押。單獨以國有建設用地使用權設定抵押登記的或在建工程辦理抵押登記的，工程竣工后，不動產(chǎn)權利人應當申請將建設工程和國有建設用地使用權一并轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)權抵押登記。已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)用地不得整宗設定抵押權，開發(fā)企業(yè)可以將依法登記的房屋所有權連同分攤土地使用權設定抵押。
2.劃撥建設用地使用權抵押。最高抵押期限不超過同類用途土地的最高出讓期限。同時兼顧房地一致的原則，應小于建筑物的剩余使用年限。劃撥土地抵押權實現(xiàn)時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。
3.有償方式建設用地使用權抵押。抵押期限應小于建設用地使用權剩余期限，同時小于建筑物的使用年限。
4.分割抵押。國有建設用地使用權分割抵押的，原則上應當由當事人先行辦理產(chǎn)權分割登記，但以房屋所有權進行抵押，所分攤的土地使用權隨之抵押的除外。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設廳，中國人民銀行烏魯木齊中心支行、中國銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局）
四、強化市場監(jiān)督管理
（一）強化土地市場宏觀調(diào)控。各級人民政府要以新增建設用地土地利用計劃配置與存量建設用地盤活掛鉤制度為契機，統(tǒng)籌做好土地一級市場與二級市場聯(lián)動。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好的發(fā)揮政府作用，激發(fā)土地市場活力，科學合理安排土地一級市場的投放總量、結構和時序，動態(tài)掌握土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押信息，研判分析市場形勢，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控，防止交易價格異常波動。
（責任單位：自治區(qū)自然資源廳，各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)財政廳、住房和城鄉(xiāng)建設廳，自治區(qū)地方金融監(jiān)督管理局，國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局、中國人民銀行烏魯木齊中心支行、中國銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局）
（二）加強土地市場監(jiān)測監(jiān)管。各地要嚴格落實地價體系公示制度，定期更新和發(fā)布包含公共服務項目用地的基準地價，全面完成城鎮(zhèn)標定地價制訂和公示工作，動態(tài)監(jiān)測重要城市各用途地價水平變化，不斷完善價格形成、監(jiān)測、指導機制，為土地二級市場的平穩(wěn)運行提供保障。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳）
（三）完善土地市場信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應依法履約。市場監(jiān)管領域各相關部門要加強對交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎的新型監(jiān)管機制。各地要結合實際，制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，建立“黑名單”制度，對失信責任主體實施聯(lián)合懲戒，推進土地市場信用體系共建共治共享。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)發(fā)展改革委、自然資源廳，自治區(qū)市場監(jiān)督管理局，中國人民銀行烏魯木齊中心支行）
（四）規(guī)范中介服務。建立公開、公正、透明的中介服務機構確定機制，規(guī)范推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等中介服務，引導中介組織誠信經(jīng)營。采取綜合評價、績效考評、階段排名等措施，建立中介機構退出機制，對存在脫離土地市場實際建成價格評估謀取不正當利益等行為的，依法進行懲戒和退出。
（責任單位：各地（州、市）、縣（市）人民政府。配合單位：自治區(qū)自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設廳）
五、保障措施
（一）加強組織領導。各級人民政府要充分認識完善土地二級市場的重要性，結合實際研究制定配套措施，確保各項工作舉措和要求落實到位。各級自然資源、財政、住房和城鄉(xiāng)建設、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責任，做好人員和經(jīng)費保障。
（二）強化督促落實。建立和完善土地二級市場是國家和自治區(qū)黨委部署的深化改革重要任務，各地（州、市）人民政府要加強對縣（市）土地二級市場建設的督促落實，定期調(diào)度情況，加快改革任務落實。自治區(qū)相關部門要加強監(jiān)督問責，對違反土地二級市場相關規(guī)定的地方政府部門、單位和責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊土地交易中的各種腐敗行為。
各級人民政府要強化對土地二級市場相關政策的宣傳，及時總結典型經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新工作機制，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與積極性，提高社會節(jié)約集約用地意識，形成良好的輿論環(huán)境。
新疆維吾爾自治區(qū)人民政府辦公廳
2020年11月8日
